久しぶりにオリンピックがらみ記事、つまり新国立競技場騒ぎのつづきを書く。
▼これまでの記事は下記
２０１９年５月９日に建設業界の新聞に、新国立競技場の南にある、神宮球場とラグビー場更にその南に隣接する民間ビルのある土地について、用地入れ替えと建物の建て替えに関して、
環境アセスメントをやることになったと、ネット記事が登場した。
▼建設通信新聞（2019年5月9日）
そうか、ついに動き出したか。なんとまあ、都市公園指定の土地で、野球場とラグビー場の建て替えついでに、超高層の商業やオフィスなどのビルを、市街地再開発事業制度を使って建てるとのことだ。いやはや面白いことになってきた。
この計画に関してのわたしの一番の興味は、
「都市公園」対「都市再開発」の駆け引きである。つまり、オープンスペースとして公開するべき都市公園指定の土地を、建築敷地としてプライベートに高度に活用する、その手練手管である。そこには法制度をいかにうまく活用するか、あるいはいかにうまく法規制をかいくぐるか、それが問われる。
これは都市計画のなんともクロート過ぎる、いや邪道とも言うべき手法が登場してくる面白さがある。それを勝手に予想して勘繰り遊びをするのである。
これについては２０１３年にその序の口をここに書いているが、
そこでは単純に公園内から公園外に
容積移転であろうと思っていて、最後にまさかと思う強引な手法もあると少しだけ書いておいた。それはじつは
市街地再開発事業のことである。新聞報道では、本当にこの事業手法を使うとあるから、それで公園指定に対してなにができるのか考えてみよう。
この件の出だしは、新国立競技場の建て替えのために、その敷地の国有地と隣接する公園や公営住宅の都有地の都市計画及び都市公園の変更をしたが、どういうわけか新国立競技場に関係のない周辺の共同住宅やオフィスビルや宗教法人等の民有地も、これに合せて都市計画変更したのであった。
▼神宮外苑地区地区計画（計画書・計画図）（PDFファイル11,882KB）
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/toshi_saisei/data/jinguu_keikaku.pdf
そこに見えるのは、宗教法人とディベロッパーが共謀して、新国立競技場の都市計画変更に
便乗して、
広大な都市公園指定用地を高度利用都市開発しようとする動き、策略である。
現にオリンピックの後に取り掛かる事業というから、どうみても新国立競技場とは無関係のエリアだし、オリンピックのための新国立競技場の都市計画変更時にこちらまでも変更を行う理由はなかった。なぜ便乗を急いでおこなったのか。
▼明治神宮外苑はドサクサ新国立競技場大急ぎ都市計画変更に便乗
http://datey.blogspot.com/2015/11/1149.html
２０１３年に内容が決まらないままに
再開発等促進区型地区計画の都市計画決定は、その制度から言っても奇妙であり、不審なことであった。いま環境アセスメントにかけると言うから、ようやく内容がきまったのだろう。とすれば、その都市計画変更は今になって独立して行うべきだった。
勘ぐれば、新国立競技場騒ぎの時にその陰に隠れてこちらの変更をすれば、注目されないだろうと言う密かな陰謀であったのかもしれない、勘ぐれば、。
なにしろ
公園内に超高層建築を建てようというのだから、世の緑好きおば様たちが目の色を変えて抗議に来ることは、目に見えているのだから。
さて、今回の計画内容を、新聞記事だけをもとにあれこれ考える。
▼日刊建設工業新聞（2019年5月9日）
https://www.decn.co.jp/?p=107128
この計画区域の事務所棟（伊藤忠本社）の敷地のほかはすべて
都市公園指定されていて、
風致地区がかかっているので、そのままでは大きな髙い建物や公園に適する特定用途外の建物は規制されている。それをどうクリアして巨大開発するのか、興味を持っているのである。
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今回の新聞記事だけでスッカリ分るのではないが、現都市公園指定区域内に風致地区や都市公園の規制範囲を超える高さの超高層建築計画あるようだ。またオフィスの様な公園内には不適合の用途も書いてある。さて、これをどう考えようか。
ひとつは風致地区も都市公園も特別に
法的緩和を謀ることだが、これだけでは難しそうだから、もうひとつは都市公園と風致地区の指定を
一部もしくは全部解除してしまうことだ。
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国有地のラグビー場と明治神宮外苑の神宮球場を土地交換
複合棟Ａはオフィスと商業、複合棟Ｂはホテルとスポーツ施設、
新神宮球場の上に超高層ホテルが建つ（らしい）
並木東棟は商業、事務所棟は伊藤忠（と三井不動産らしい）
事務所棟のほかはすべて都市公園指定区域
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新聞記事を読めば、事業手法は
都市再開発法による市街地再開発事業とあるが、都市公園地区内でこれを適用するとは、はて、この法が予想していただろうか。
そもそも市街地再開発事業は、土地利用の現状が建物が密集していたり、木造で火災が起きやすいとか、耐震でないビルが多いとか、都心などで容積率は高い指定なのに一部しか利用していないとか、公園や道路が足りないとか、とにかく
都市環境が不良な地区に適用するものである（都市再開発法第３条）。
だが、ここは不良地区だろうか。
この制度の適用には、例えば、土地が細分化されていることが不良とする条件のひとつだが、ここではラグビー場、明治神宮外苑、伊藤忠等、いすれも大規模な敷地であるから、これに当てはまらない。。
あるいはまた、現に建っている建物の床面積の合計が、指定容積率の３分の１未満の地区に適用するのだが、青山通り沿いの民有地はしっかり高層ビルが建っているから適用できない。
ラグビー場敷地や野球場敷地は今の２００パーセント指定の３分の１以下のように思えるが、これは施設の性格から言って当然であり、しかも都市公園指定の土地だから、当然の土地利用であり、決して不良ではあるまい。たぶん、青山通り沿いの民有地の高容積率建築と合算しても指定容積率の３分の１に届かないのだろう。
なお、外苑地区計画の再開発等促進区には、伊藤忠ビル西隣のオフィスビル（青山ＯＭスクエア）も含んでいるが、今回の再開発事業区域から外してあるのは、新しい建築なので建て直しをしないことにしたのであろうか。またテピア（槙文彦設計）も外したのは、これを建て直しするというと、また槙一家に殴りこまれるオソレあるから、かな？、。
神宮球場もラグビー場も伊藤忠本社ビルも、土地の現状用途は不良ではない。しいて言えば耐用年数を越えているとか、耐震問題があるとかで、不良とは言える。
どうも私の知識が古すぎて、どうやらいまでは地区計画でとにもかくにも再開発等促進区にしていしてしまえば、都市公園だろうと、良好都市環境だろうと、新建築ばかりだろうと、空き地ばかりだろうと、どんなところでも市街地再開発事業やっていいよって、法がルーズなことに変ったらしい。
ふ～ん、そうかあ、もう１０年も都市計画現場に関わらないからなあ。
でも、なぜわざわざ面倒な手続きが必要な法定の市街地再開発事業にするのだろうか。大きな土地ばかり、大企業と大法人ばかり、権利関係は明解だろうし、やることは分かっているのだから、常識的には任意事業でやるところだ。
都市再開発法による市街地再開発事業は、原則として
都市計画事業（建築を都市計画事業で建てる）であるが、実はここにその大きな理由がありそうだ。この都市計画で容積率の割増しがあるとか、事業になったら国と都から補助金が出るとか、税制優遇があるとか、いろいろ面倒でもいろいろメリットはあるが、本命は次の件にあるような気がする。
都市公園法第１６条に、「都市公園の区域内において都市計画法の規定により公園及び緑地以外の施設に係る都市計画事業が施行される場合その他公益上特別の必要がある場合」は、都市公園の一部又は全部を廃止できるとある。
これを適用するのだろうか。もし全部を廃止して、青山通り沿いと同じ用途容積に変更すると、もうどんなデカいものでもどんな用途でも建築可能となる。
伊藤忠も
三井不動産はもちろん、
明治神宮もウハウハ儲かることになる。が、まさか、。
これまで神宮外苑はいずれは順に開園して都市公園となることを前提にしてこれまでの土地利用が進められてきた（らしい）から、不良な土地利用ではない。
都有地部分だけが一部開園されているが、明治神宮外苑用地ではどこも開園されていない。今後どのように
明治公園を開園していくのだろうか。後楽園や芝公園のように、
特許公園とするのだろうか。
▼神宮外苑は特許公園で再開発だろうか
わたしは都市公園制度のことをよく知らないが、東京都心部にある未供用の都市計画公園に限っての開発利用の緩和制度らしい。この制度は２０１３年に作られていて、しかも再開発等促進区の区域に適用するとあるから、２０１３年に神宮外苑地区計画指定と共に作られたようで、つまり神宮外苑再開発のために作られた制度であるらしい。（
神宮外苑まちづくり指針）
そうだとすれば、さて、どこを都市公園廃止するのだろうか。たぶん、、ふ～む、、なるほどそういう陰謀であったかあ、フンフン、これを利用するとについては、現在の外苑都市計画公園の内、未供用の4.8ヘクタール分を公園指定解除できて、その６割を緑地等の広場にすれば、大規模再開発ができる、らしい、すごい。
あの時に新国立競技場ばかりに気をとられて、その関連の立体公園制度に驚いたが、それよりももっとすごい都市公園制度の根幹にかかわるような、ドカンと公園廃止手法が作られたことに気がつかなったなあ、でもなあ、世の公園屋さんたちはそれでいいのかしら。（これについては
ここに詳しく書いたので参照）
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| まちづくり公園制度解説図（東京都） |
公園になることを前提にした土地利用を進めてきた地区を、市街地再開発事業を適用して公園解除するとすれば、それは都市再開発法が本来予想していなかったことだろう。
都市再開発法第４条には、「道路、公園、下水道その他の施設に関する都市計画が定められている場合においては、その都市計画に適合するように定めること」とある。
もっともこれは、公園を廃止してはいけないという意味ではなく、廃止したいなら都市再開発決定よりも前に廃止しておけということである。法の裏を読むのである。現にそのような事例はある。
まさか今の都市公園指定を全部廃止することはあるまいとは思う。
たぶん、高層ビルを建てる敷地を限定してそこだけ公園指定を解除か、いや、
再開発事業区域の全部について公園指定を解除するのかもしれない。
その区域では容積率を使いきれないが、使い切って大儲けしたいから青山通り沿いの伊藤忠本社の用地にも移転するのであろう。
ではなぜ
公園から容積移転するのか。公園指定区域は、ラグビー場は国有地だがそのほかはすべて明治神宮の土地で、宗教法人だから民有地である。公園指定外の土地に容積移転するとは、いわば土地の利用権の一部を売り払うと同じことであり、東京駅赤レンガ駅舎がやった様に、その売却収入で神宮球場の建て替え費用を稼ぐのであろう。
つまりそこにも明治神宮が都市開発のプロである伊藤忠や三井不動産とともに市街地再開発事業に取り組む理由がある。
ラグビー場用地は国有地だから、他の民有地に容積移転するとその権利関係の発生が国有財産法に抵触する（だろう）から、容積移転をしないだろう。
では、なぜ
ラグビー場と神宮球場とを入れ替えるのか。
これはたぶん、国有地のラグビー場を民有地と合せて一つの施設建築物敷地にして再開発事業に乗せるには、国有財産のあつかいが国有財産法によってあれこれと面倒な手続きがあるし、政治的なちょっかいも入りやすいので、双方で避けたいことなのだろう。そのためには神宮球場用地と青山通り沿い民有地とを隣り合わせにしたいのだろう。
ラグビー場を北端に寄せて、この部分は再開発事業では土地の入れ替えまで（土地土地権利変換）として、入れ替え後のラグビー場用地の建物は、独立して特定建築者制度をつかって建てるのであろう。
ただし、民有地側には入れ替えによって大きなメリットがあるが、国有地側にそのメリットがあるのだろうか。入れ替え時にラグビー場を一時閉鎖しなくても済むのだろうか。
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| 建替え段階計画（建設通信新聞から引用） |
さてこの後はどのタイミングかわからないが、都市計画の新決定と変更及び都市公園の変更の
法的手続きがある。
都市計画法関連では、
明治神宮外苑地区地区計画の変更として今回の再開発区域の地区整備計画を定めること、
風致地区を変更すること、そして
市街地再開発事業に関する都市計画を新たに定めること、そして都市公園法関連では
明治神宮外苑都市計画公園の変更である。
これらが一連のものとして登場したときに初めて、世間は全貌を知ることができるはずである。
しかし、当初のこの地区計画の決定手続き時に、その内容のあまりの曖昧さのままに手続きを進めて決めてしまったことからして、今回もあいまいなまま、例えば目に見える完成予想図がないままに都市計画及び都市公園の
審議会を通過するかもしれない。
そしてその審議会に行く前に、世間に内容を問う案の
縦覧に対して市民・区民・都民が何も関心を示さず
意見提出や
公聴会もなかったという前回と同じように、この変更にも関心を示さないまま、審議会もあいまいな審議をして、簡単に決まるかもしれない。
都民が関心を示さなかったのは、曖昧すぎる内容で何もわからなかったからとすれば、事業者の作戦成功であり、今回もそうかもしれない。
それならそれで仕方ない？のだが、ひとつだけ注意を喚起しておきたいのは、もともとは明治神宮の内苑も外苑も国家神道としての国有地であったが、戦後の政治宗教分離政策施行時に、
内苑は無償で外苑は市価の半額で宗教法人明治神宮の所有になったものだということである。つまり
土地財産としては国民のものだったのだ。
そこに民有地でありながら都市公園としての指定の意味があることに、市民も宗教法人も留意するべきだろう。都民の都市公園が東京の都市開発圧力にどこまで耐えることができるか、なかなかの見ものである。
ここまで駄文を読んでいただいて感謝をするのだが、これを読んだ人は、都市計画素人には何を言っているのかほぼ分らないだろうし、都市計画玄人ならば古い制度の知識を錆びついた頭で書いてピントがオカシイと哂うかもしれない。
わたしとしては分ってもらわなくても哂われてもよいのである、年寄りのヒマツブシとボケ防止で、思いつくままにグダグダ書いて描いて遊んでいるだけだから。
▼これまでの一連の五輪騒動記事は下記
https://datey.blogspot.com/p/866-httpdatey.html
（2019/05/16、2019/05/20「公園まちづくり制度」を加筆）
