1173【五輪便乗都市計画】岸体育会館と外苑ハウスの計画が分ったがなんで土地区画整理事業なんだろうか

【1172五輪騒動】の続き
http://datey.blogspot.jp/2016/02/1172.html

　ネット社会で趣味の都市計画ゴタクを並べていると、さすがにネット時代はすごいもので、たちまち疑問を解く情報提供のお方たちがでてきた。ありがたいことだ。
　昨日の五輪騒動ブログで、外苑ハウスや新岸体育会館（正しくは「（仮称）日体協・ＪＯＣ新会館」というらしい）のあたりが、どうもよく分らないことを書いたら、それらの地元説明会の資料を教えてくださったお方がいた。　

岸体育会館説明資料の一部

外苑ハウス説明資料の一部

そこでこれら３図を合成してみたら、こうなるのか↓とよく分かった。

  外苑ハウスは、原則的には現在の敷地の中で建て替えるらしいが、スタジアム通りからのアクセス通路部分を、新岸体育会館敷地の一部に入れるらしい。
　外苑ハウスはスタジアム通りからの車アクセスはなくなって、外苑西通りのみからアクセスにする、というわけか。
　土地区画整理事業をやるそうだから換地するのであろうが、北側の都営住宅が無くなって公園になって環境が断然よくなるから、外苑ハウスの土地評価はぐんと上昇するだろう。とすればそのアクセス部分の土地は減歩対象か。

　新岸体育会館の説明資料に、計画地１００００㎡と書いてあるのは、地区施設の三角広場１０００㎡とＪＳＣ新ビル敷地も含むのであろう。
　これら３つの施設（三角広場、ＪＳＣ新ビル，岸体育会館）をひとつの敷地にして、岸体育会館はＪＳＣビルの増築扱いにするのか、それとも敷地は別だけど計画は一体ということか。三角広場は敷地か敷地外か、そこのところがわからない。

　なんにしてもこうなると、地区計画のＡー３及びＡー４地区の変更が必要である。
　Ａー３とＡ－４の間の外苑ハウスアクセス通路部分をＡ－４に組み入れ、元こもれび広場部分をＡ－３から切り離して、Ａ－４に組み入れて、面積変更をすることになるだろう。
　先の都市計画公園の変更の時に、こもれび広場部分を都市公園から除外した理由が分らなかったのだが、そこを新岸体育会館の敷地に組み込みたかったのが、その理由らしい。今になってようやくその下心と言うか”陰謀„の意図が分かった。

外苑ハウスの土地については、新たに再開発等促進区と地区整備計画の記述が必要になる。
　しかし、再開発等促進区のような緩和型地区計画で、最初にその内容がないままに再開発等促進区のみを定める地区計画ってのは、違法ではないが不適切であると、わたしは思う。これはこれから出て来るであろう神宮外苑と青山通り沿いの土地についても同じである。
　つまり、緩和するってだけ決めて、なぜ緩和するのか、緩和に見合う地域貢献は何かについてきめるのは後回しってのは、都市計画の決め方として、オカシイでしょ。

　ところで、どうして土地区画整理事業なのか、いまだにわからない。
　土地区画が変るのは、外苑ハウスのスタジアム通りからのアクセス通路が、岸体育会館敷地に組み込まれるだけである。
　これだけのために土地区画整理事業ということは、なにか税務上の都合でもあるだろうか。

　まあ、わたしとしては、遠くの街の、なんの関係もない、どうでもいいことに、自分の都市計画趣味で、なんの役にも立たないことを言っているのだが、唯一役に立つのは、わたしのボケ進行の遅延策にはなることだ。まことにありがたいことだ。


（追記１　2016/06/16）
　右のような図を東京都から情報公開によって手に入れた方（Masazumi Atsumiさん）がおられて、ネット公開されたので、その図を引用します。
　これを見て、なぜ土地区画整理事業とするのか、その理由を次のように推測します。

外苑ハウスの敷地は、東側の接道がスタジアム通からできなくなって、西側の区画道路が前面道路になるのだけど、建て替えのためにはこの狭い区画道路の幅を広げる必要がある。
　それには、現在都市計画公園決定している都営霞丘住宅の土地の一部を、拡幅道路として取り込む必要がある。
　そうすると都市公園の一部廃止が必要になる。しかし都市公園法第16条は、公園の廃止を禁止している。
　そこで同条第１項を適用、つまり都市計画事業としての土地区画整理事業を行うことで、例外措置により一部廃止をする。

●都市公園法第１６条 
　公園管理者は、次に掲げる場合のほか、みだりに都市公園の区域の全部又は一部について都市公園を廃止してはならない。
１　都市公園の区域内において都市計画法 の規定により公園及び緑地以外の施設に係る都市計画事業が施行される場合その他公益上特別の必要がある場合
２　廃止される都市公園に代わるべき都市公園が設置される場合

（追記２　2016/05/25）
Masazumi Atsumiさんのフェイスブック経由情報によれば、区道拡幅部分は都市公園指定範囲外とわかった。予め拡幅予定部分を外して公園指定してあった。だから都市公園法上の問題はないと分かった。都市計画決定時の図が小さくて、それを判別できなかったわたしの誤りでした。
　土地区画整理事業とする理由を推測すると、換地によることで、外苑ハウスの土地に関する負担をなくするためでしょう。

新国立競技場建設と神宮外苑再開発・2020五輪運動会騒動瓢論集(まちもり散人）
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