1708【外苑再開発談議】新ラグビー場はＰＦＩ入札ダンピングで新規国費投入額抑制されても巨額負担らしい。

熊五郎：ご隠居の9月25日ブログ記事で、神宮再開発の金勘定のことがおぼろげにわかりましたよ。それから9月30日ご隠居談議で、ちょっと脱線気味ながらラグビー場のドジぶりも分かりました。

ご隠居：熊さんにはそれでもよく分からんだろうから、10月2日のブログにラグビー場はこの再開発に参加するなって、納税者として書いておいたよ。

●ラグビー場はPFIで81億円で建つ？

熊：でもねえ、ご隠居、ある人からこんな話を聞きましたよ。実は新しいラグビー場を建てるのに、ＪＳＣが入札したらドドーンと安く取った業者が現れて契約したとかするとかってね、それがご隠居のいう540億円どころか、なんと81億円だそうですよ。ご存知でしたか。本当にそうなら再開発やった方が得でしょ。

隠：それは新ラグー場の建設と運営管理をＰＦＩ入札したことだろ、もちろん知ってるよ。

熊：じゃあ、事実なんですね。なんです、ＰＦＩって。

隠：Private-Finance-Initiativeの略称だがね、公共の箱モノを民間事業者に建てさせて運営もさせることを言うのだよ。国立のラグビー場をそれでやろうってんだよ。

熊：つまり国は土地だけ持っていて、ラグビー場の新建物は民間企業に売ってしまうんですか？

隠：いやいやそうじゃなくて、新ラグビー場を民間企業の金で建ててもらい、その代わり30年間の運営管理を任せるので、その収益で建設費用を賄ってくれ、という仕掛けだよ。今要る建設費と将来入る予定の収益の差額が、ほれ、熊さんが聞いた８１億円だよ。全額を賄いきれなくて81億円赤字になるから、その分をJSCが払うとなったんだね。

（図1）出所はJSC広報

熊：30年分の未来に入る予定の金を差し引いたら赤字が81億円になる、ということですか、では建てる費用だけならいくらかかるのですかねえ。

隠：それはJSCが公表しているよ、この施設整備費約489億円と、ちゃんと書いてある、81億円じゃないよ。（図1の最下段の表）

熊：ふむふむ、この運営対価の412億円ほどが将来収益なんですね、へえ、これをさし引くから81億円かあ、もしもこれが4８９億円なら差し引きゼロ円ですね、なーんだ、わかりました。

隠：だからね、捕らぬ狸の皮算用も入っている、そういうリスクを負っているらしい。そこは落札企業を信用するしかない。

熊：あるいは施設整備費をもう81億円安くしてくれるのでもいいね。まあ、再開発やめてPFIやるとそんなに安くなるのかって勘違いしてました。

●PFI入札でダンピングがあったのか？

熊：それにしても入札した３者の中で、落札したグループの81億円とはダントツ安さで、他の入札者の金額が225億円とか357億円とかで、あまりに差が大きすぎる、公共事業の入札では、あまり安すぎる金額を入れると失格になる制度がありますよね。

隠：そうそう、それでねJSCサイト見ていたら、PFIにはそれを適用しなくてもよいのだと書いてあった、いくらダンピングしても失格無しらしい。それは多分、落札者が運営管理もするから。建物があまりに安かろう悪かろうだと自分に跳ね返ることからだろうね。

熊：あそうですか、失格はないなら安心して大安値を入れたんですね。入札したのは３組だけで、落札したのは鹿島というゼネコンが代表、鹿島は現在のラグビー場の建設をしているから、意地でもこれを落札したかったんでしょうね。

隠：そういえば、国立競技場は大成建設だった、あれも元の建物をやったゼネコンだね、では野球場と伊藤忠ビルも同様だろうね、ゼネコン業界の鉄の掟があるのかもなあ。

熊：まあ、それで良いものが安くできるなら、納税者としては歓迎しましょうよ。でも何が原因で、入札額にこれほど差が出たのですかね、JSCサイトを見ても詳しくは分からない。

隠：ウ～ム、難しいけど、落札者の金額の大内訳の施設整備費、博物館維持管理費、運営対価が公表されているが、このうちであれほど大差が出るのはどれかねえ、維持管理費では大差ないだろうし、運営対価ってのもラグビーやイベントで大儲ける運営なんてないだろうしなあ、やはりこれはゼネコンのお得意の建設費、つまい施設整備費でダンピングしてるような気がするね。

熊：ということは、他の２者は建設費が140～270億円も億も高額だったのですかねえ、凄いなあ。

隠：まあ、それでも建設に490億円ほどかかるんだけどね、81億円じゃないよ、いいね。

熊：はいはいわかりました。ですがね、ご隠居、じゃあ聞きますがね、

隠：お、いきなり改まってなんだい。はい、聞きましょ。

●再開発とPFIの関係は？

熊：ここで施設整備費が約489億円と分かりましたよね、ところがご隠居は先回には市街地再開発事業のラグビー場建設には540億円の新規税金投入が必要となる、と言ったでしょ。これら二つの数字の違いは何ですか。

（図2）出所は2023年9月24日岩見良太郎氏による公開ZOOMレクチャー

隠：おお、ラグビー場の権利変換で、権利床だけでは床面積が３分の一ほどしか手に入らない、残り３分の２の床面積を得るためにはそれを保留床として足して作り、それを自らを買い増しする金額が540億円、これで新ラグビー場全部が取得できるのだね。つまり５４０億円で建設すると同じことだ、こういうことだよね。（図２の表A赤枠部分）

熊：そうですよ、ＰＦＩでは４８９億円で全部建つ（図1）のに、再開発では５４０億円かけても建つのは保留床分だけ、全体の３分の２しか届かない（図2表A赤枠）ってのは、おかしいでしょ。

隠：そうなんだね、わたしもこれには弱ったね、これはどちらかが違っていると考えるしかないね。まだ事業にかかっていないからどちらも不正確だろうが、どちらがより正確かを考えよう。

熊：え、そうか、間違っているのか、それらの数字の出どころはどこですか。

隠：ＰＦＩの数字は、20220年8月22日付JSC広報室が発表した「PFI方式による「新秩父宮ラグビー場（仮称）整備・運営事業等」の民間事業者をせんてしました」（図1）というものだよ。

熊:再開発の数字はどこからなんですか。

隠：それは「神宮外苑地区第一種市街地再開発事業規約」の中の「別表1　保留床の概要及び保留床処分金の額」（図２表A）にあるもので、この表は2023年9月24日に岩見良太郎氏による公開ZOOMレクチャーから引用したが、作成日付は分からない。わたしの推測では、これの作成日はPFIよりも古いように思う。

熊：では、ラグビー場に関する数字を確かめましょうかね。まずは再開発後の新ラグビー場の敷地規模ですが、JSC資料を見たところ43466㎡とありましたが、岩見資料（図2表C）だと43480㎡です。

隠：まあ、誤差の範囲だな。

熊：次は新ラグビー場の床面積です。JSC資料だと70349㎡ですが、岩見資料（図2表A）だと76700㎡です。

隠：これは誤差の範囲ではない、岩見資料が初期計画数値だろう、それよりも近年のJSC資料を信用したい。

熊：次は建設費です。JSC資料では施設整備費が489億円です（図１）。一方岩見資料では保留床部分51880㎡で543億円ですから、全床面積78700㎡では床価額は806億円になります（図2表A ）。489億と806億とではあまりに違いすぎます。

隠：延べ床面積の違いもあるが、それにしても違い過ぎるのは、やはりダンピングかねえ。

熊：たぶん、岩見資料の規約がラグビー場PFI入札よりも前の古い資料なんでしょう、だからラグビー場の床価額の見積もりが甘いのと、予期せぬダンピングのせいでしょうね。

隠：なるほど、そう考えるしかないねえ。そのうちの権利床価額つまり土地売却金額はそのままだとすれば、806億円から543億円を差し引いて263億円になる。権利床が占める割合が増えて保留床が減ることになる。

熊：え、ダンピングで543億円の保留床は263億円になる、ということは、ご隠居がこれまで言っていたラグビー場は超高額新規負担で採算が悪いとの説は取り下げですか？

隠：いやいや、再開発事業規約で見ると（図2資料A）540億円の保留床取得金を新規国費投入計画だが、JSC発表資料で見ると（図１）PFIダンピングで260億に変える必要があるらしいってことだよ、これだって巨額新規税投入には違いないよ。（注：この項の下線部20232008補綴）

熊：う～む、ほんとうかなあ、そのうちに詳しく分かるのでしょうかね。

隠：そのうちに出てくるだろう権利変換計画書を見ればわかるよ。

熊：そんな重要な計画書が表に出るでしょうか、出てこないと思いますよ。

隠：いやいや、国有地の処分に関する重要な資料だから、当然に公表されるはずだよ。

●野球場がラグビー場から買った土地は？

熊：その権利床ってのは、現ラグビー場の土地の一部を、野球場に売却した金額に相当するものですよね、現ラグビー場土地は41100㎡で新ラグビー場では43466㎡ですから土地面積が増えているのに、一部を売却したとはどういうことです？、まちがいですかね。

隠：いや、間違っていないよ。現ラグビー場の土地単価は、新ラグビー場のそれよりもかなり高いのだよ、固定資産税の路線価を見ても現は新の倍くらい高い。だから現が新に移ると等価交換なら２倍くらいの広さを確保しその一方で野球場の土地は半分くらいに狭くなる。となると野球場を建てる広さを確保するためには、JSCから土地の一部を買う必要があるんだね。それを買ってもまだ等価交換後のラグビー場の土地面積が広い、だから増えているのだろうね。

熊：その売却金額が260億円ですかねえ、売った土地面積はいくらなんでしょうね。

隠：それはJSCサイトを見ても分からない、実際の土地評価額はどこにも出ていない。いろいろあちこち見て計算すれば分るかもしれない。

熊：その計算をやってみましょうか。

隠：もういいよ、うちに帰ってやっておくれ、歳とって計算に弱くなってしまい、数字いじりしているとむしろボケが進むような気がするんだ。

熊：はいはい、ご隠居はもともとこのいちゃもんを、自分のボケ防止のためにやっているんですからね、与太話はともかくとしても、これがもとでボケては困ります。

（20231005記、20231008補綴）

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